Je hebt een taxateur over de vloer gehad. Er is een waarde vastgesteld en je dacht: prima, dat is het dan. Maar een paar weken later komt er toch een ander bedrag uit. Verwarrend? Dat begrijpen we heel goed. Een bijgestelde taxatie wekt al snel twijfel. Aan de taxateur, aan de waarde van je woning, of aan het hele proces. Toch is een bijstelling vaker normaal dan je denkt. En er zijn bijna altijd concrete redenen voor. We leggen je uit welke dat zijn.
Nieuwe marktinformatie die beschikbaar komt
Een taxateur werkt op basis van de informatie die op dat moment beschikbaar is. Daarbij kijkt hij of zij naar recente verkooptransacties van vergelijkbare woningen in de buurt, iets waar ook een ervaren verkoopmakelaar doorlopend mee bezig is. Maar die transactiedata is niet altijd direct zichtbaar. Verkopen worden soms pas weken later geregistreerd in de systemen die taxateurs gebruiken. Als er na de eerste taxatie nieuwe verkoopdata beschikbaar komt, kan dat de uitkomst beïnvloeden.
Stel dat jouw woning in april is getaxeerd en er in maart drie vergelijkbare woningen in jouw straat zijn verkocht, maar die data pas in mei zichtbaar werd. Dan kan een herziening van de taxatie tot een andere waarde leiden. Dat is geen fout, het is een kwestie van timing. Bij SMASH Makelaars houden we de markt doorlopend in de gaten, zodat we je kunnen informeren wanneer zulke verschuivingen spelen.
Aanvullende informatie over de staat van de woning
Een taxateur brengt de woning in kaart tijdens een bezoek. Maar niet alles is altijd direct zichtbaar. Denk aan verborgen gebreken die pas later aan het licht komen, zoals vochtproblemen achter betimmering of verzakking die pas opvalt bij nader onderzoek. Als die informatie na de eerste taxatie boven tafel komt, heeft dat directe gevolgen voor de vastgestelde waarde.
Dit speelt ook bij verbouwingen of aanpassingen die niet correct zijn geregistreerd. Stel dat een aanbouw is gebouwd zonder vergunning. Als dat tijdens het taxatieproces naar voren komt, moet de taxateur dat meewegen in de waardebepaling. Dat kan de waarde naar beneden bijstellen. Het is vervelend om te horen, maar het is beter dat dit vroeg in het verkoopproces naar boven komt dan later bij de notaris.
Veranderingen in het vergelijkingsmateriaal
Taxateurs werken met referentietransacties. Dat zijn woningen die vergelijkbaar zijn met die van jou en die recent zijn verkocht. Maar die vergelijking is niet altijd eenvoudig. Soms zijn er simpelweg te weinig vergelijkbare woningen beschikbaar. De taxateur maakt dan gebruik van woningen die iets verder weg liggen of iets minder vergelijkbaar zijn. Als er kort daarna wel betere referenties beschikbaar komen, kan de taxateur de waarde herzien.
Dit is een van de redenen waarom een tweede opinie bij een taxatie soms zinvol is. Niet omdat de eerste taxateur het fout had, maar omdat nieuwe informatie een scherper beeld geeft. Bij SMASH Makelaars adviseren we je altijd eerlijk over wanneer een herziening of een tweede taxatie echt meerwaarde heeft voor jouw situatie.
De opdrachtgever vraagt om een herziening
Soms wordt een taxatie bijgesteld omdat de opdrachtgever daar een concrete aanleiding voor geeft. Dat kan de verkoper zijn, maar ook de geldverstrekker. Banken en hypotheekverstrekkers laten een taxatie uitvoeren om te bepalen of de hypotheek verantwoord is. Als de bank twijfelt aan de onderbouwing of als de koopprijs ver afwijkt van de getaxeerde waarde, kan zij vragen om een herziening of een tweede taxatie.
Een bekend voorbeeld is wanneer een woning wordt verkocht voor een prijs die flink hoger ligt dan de taxatiewaarde. Dat kan in een krappe markt gebeuren door overbieden. De bank financiert in principe tot de taxatiewaarde, niet tot de koopprijs. Als de koper meer betaalt dan de woning getaxeerd is, moet hij of zij het verschil zelf financieren. Zo’n situatie leidt soms tot een gesprek met de taxateur over de gehanteerde uitgangspunten.
Fouten of onvolledige gegevens in het taxatierapport
Het klinkt misschien onverwacht, maar ook in een taxatierapport kunnen fouten staan. Denk aan een verkeerd genoteerd woonoppervlak, een onjuist energielabel of een verbouwing die niet is meegenomen. Die fouten hebben directe invloed op de uitkomst. Als de fout wordt ontdekt, moet het rapport worden gecorrigeerd en kan de waarde veranderen.
Dit soort fouten zijn niet altijd de schuld van de taxateur. Soms klopt de informatie in de basisregistraties niet. Of de eigenaar heeft een ruimte anders ingemeten dan de NEN 2580 norm voorschrijft, de officiële meetmethode voor woningoppervlak. Bij SMASH Makelaars checken we dit soort gegevens voordat we een woning in de markt zetten, om verrassingen tijdens het taxatieproces te voorkomen.
De markt verschuift tijdens het taxatieproces
Een taxatie heeft een geldigheidsduur. In de meeste gevallen is dat drie tot zes maanden. Maar de woningmarkt staat nooit stil. Als de markt in die periode significant verandert, kan de taxatiewaarde verouderen. In een snel stijgende markt kan een woning na enkele maanden al meer waard zijn dan de taxatie aangeeft. In een dalende markt geldt het omgekeerde.
Tijdens periodes van sterke marktbeweging zien wij bij SMASH Makelaars regelmatig dat taxaties worden herzien of opnieuw aangevraagd. Dat is niet prettig voor de planning, maar het geeft wel een eerlijker beeld van de werkelijke marktwaarde. Een taxatie die niet meer aansluit bij de huidige markt, is uiteindelijk voor niemand nuttig.
Veelgestelde vragen over het bijstellen van een eerste taxatie
Hoe vaak wordt een taxatie bijgesteld?
Een bijstelling is geen uitzondering. In de praktijk wordt een aanzienlijk deel van de taxaties op enig moment herzien. Dat kan om kleine aanpassingen gaan, maar ook om een substantieel verschil. De meest voorkomende redenen zijn nieuwe marktdata, correcties in de woninggegevens en verzoeken van geldverstrekkers. Het is verstandig om altijd te vragen waarom een taxatie wordt bijgesteld en wat de onderbouwing is.
Kan ik bezwaar maken tegen een bijgestelde taxatie?
Ja, dat kan. Als je het niet eens bent met de bijgestelde waarde, kun je de taxateur vragen om een toelichting. Heb je concrete informatie die niet is meegenomen, dan kun je die aanleveren en vragen om een herziening. In sommige gevallen is het zinvol om een tweede onafhankelijke taxateur in te schakelen. Een erkend taxateur is aangesloten bij een brancheorganisatie en die organisaties hebben klachtenprocedures waar je gebruik van kunt maken.
Wat betekent een lagere taxatiewaarde voor mijn hypotheek?
Een lagere taxatiewaarde heeft directe gevolgen als je een hypotheek wilt afsluiten of verhogen. De bank financiert tot een bepaald percentage van de marktwaarde. Als de taxatiewaarde lager uitvalt dan verwacht, moet je mogelijk meer eigen geld inbrengen. Dit speelt vooral bij aankoop als de koopprijs hoger ligt dan de taxatiewaarde. Jouw hypotheekadviseur kan je precies uitleggen wat dit in jouw situatie betekent.
Een bijgestelde taxatie voelt soms als een tegenslag, maar het is vrijwel altijd een correctie richting een eerlijker beeld. Nieuwe informatie, marktbewegingen en een scherper vergelijkingsmateriaal zijn geen willekeurige aanpassingen. Ze zorgen ervoor dat de uiteindelijke waarde klopt met de werkelijkheid. En dat is precies wat je wil als je een woning verkoopt of koopt. Wil je meer weten over wat een taxatie betekent voor jouw situatie? Neem gerust contact op met SMASH Makelaars. We kijken graag samen met je naar de mogelijkheden.
