Welke wetswijzigingen vinden er plaats per 1 januari 2024 met betrekking tot de vastgoedmarkt?
Omgevingswet 2024
De Omgevingswet wordt per 1 januari 2024 ingevoerd. De veranderingen in de Omgevingswet komen er kortgezegd op neer dat de Omgevingswet wetten voor de fysieke leefomgeving bundelt en moderniseert. Hierbij gaat het onder meer om wet- en regelgeving over bouwen, milieu, water, ruimtelijke ordening en natuur. Zo gaan 26 wetten geheel of gedeeltelijk op in de Omgevingswet. Daarnaast wordt er een nieuw digitaal stelsel opgericht (Digitaal Stelsel Omgevingswet), welk stelsel www.ruimtelijkeplannen.nl vervangt. Er ontstaat zo één digitaal loket voor het aanvragen van vergunningen en het raadplegen van de geldende regels per locatie. Ook het vergunningstelsel voor het bouwen wordt gewijzigd in de Omgevingswet. Er wordt een knip gemaakt in het ‘ruimtelijk deel’ en het ‘technisch deel’. Met andere woorden, twee vergunningen. Het door makelaars veel geraadpleegde bestemmingsplan gaat over in het omgevingsplan. De NVM heeft de afgelopen weken in diverse updateberichten uitgebreid geïnformeerd over de Omgevingswet. Zie ook de pagina op het ledenportaal onder ‘Juridisch’, ‘Juridische thema’s’, ‘Omgevingswet’ voor meer informatie over de Omgevingswet.
Woningwaardegrens vanaf 2024 € 510.000
Eén van de voorwaarden om gebruik te kunnen maken van de startersvrijstelling is dat de koopsom een bepaald bedrag niet mag overstijgen, de zogeheten woningwaarde-grens. Thans bedraagt de woningwaardegrens € 440.000,-. Voor het jaar 2024 zal een hogere woningwaardegrens gelden van € 510.000,-. Huizenkopers tussen 18 en 35 jaar betalen tot deze grens onder voorwaarden geen overdrachtsbelasting voor een woning.
De woningwaardegrens betreft het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en de tot die woning behorende aanhorigheden. Is de koopsom inclusief aanhorigheden in 2024 hoger dan € 510.000? Dan bestaat er geen recht op de startersvrijstelling. Verder wordt – als de woning op erfpachtgrond staat – ook de waarde van de gekapitaliseerde canon bij de waarde van de woning opgeteld.
Transport van belang
Wil men gebruik maken van de verhoging, dan moet het transport ná 31 december 2023 plaatsvinden. Het moment van het ondertekenen van de koopovereenkomst is niet van belang
NHG stijgt naar € 435.000 in 2024
Per 1 januari 2024 wordt de NHG grens verhoogd naar € 435.000. De huidige NHG-grens in 2023 zit op € 405.000. Bij een hypotheek waarbij aanvullende energiebesparende voorzieningen worden meegefinancierd is de NHG-grens 6% hoger, namelijk € 461.100. Deze verhoging vergroot het bereik van NHG en zorgt ervoor dat een hypotheek met NHG toegankelijk blijft voor veel woningkopers. De provisie die betaald moet worden bij het afsluiten van een hypotheek met NHG blijft komend jaar 0,6% over het hypotheekbedrag.
Bindend aanbod
De datum van het bindend aanbod is leidend voor de NHG. Indien het bindend aanbod van de geldverstrekker is uitgebracht ná 1 januari van een bepaald jaar, dan gelden de ‘Voorwaarden en Normen’ (en daarmee ook de kostengrens en de borgtochtprovisie) van het jaar van het bindende aanbod.Dit kan betekenen dat een nieuwe kostengrens geldt voor een woning die men vòòr 1 januari 2024 heeft gekocht, maar waarbij het bindend aanbod ná 1 januari is uitgebracht.
Koopsom exclusief roerende zaken
Voor de koopsom geldt het bedrag exclusief roerende zaken. Als de koopsom € 440.000,- bedraagt waarvan € 5.000,- roerende zaken, dan gaat de NHG uit van de koopsom van € 435.000,- (exclusief roerende zaken). Indien de geldverstrekker het bedrag dat voor de roerende zaken betaald wordt als realistisch beoordeelt, dan is NHG mogelijk. Zo niet, dan wordt de kostengrens overschreden en is NHG niet mogelijk.
Jubelton verdwijnt in 2024
Per 1 januari 2024 wordt de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (ook wel de jubelton genoemd) volledig afschaft. In 2023 is de schenkingsvrijstelling voor de eigen woning nog verlaagd tot € 28.947. Per 1 januari 2024 blijft de reguliere eenmalige verhoogde vrijstelling voor kinderen tussen 18 en 40 jaar wel bestaan (2024: € 31.813). Nu voor dit bedrag geen aanwendingsverplichting geldt, kan dit bedrag ook gebruikt worden ten behoeve van een eigen woning.
Tarief overdrachtsbelasting 2024 blijft ongewijzigd
Het huidige algemene tarief voor de overdrachtsbelasting is in 2023 verhoogd van 8% naar 10,4%. Dit tarief blijft ongewijzigd. Ook het tarief van 2% voor woningen en de startersvrijstelling (0%) blijven ongewijzigd.
Nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3)
De belastingheffing over het box 3-vermogen zal de komende jaren wijzigen. Het resultaat van deze wijziging moet ervoor zorgen dat het forfaitair berekende rendement meer in lijn ligt met het werkelijk behaalde rendement. Daarom wordt er gewerkt aan een nieuwe vermogensrendementsheffing (box 3) welke moet ingaan per 1 januari 2027. Zolang dit nieuwe systeem nog niet is ingevoerd geldt een overbruggingsperiode. In deze overbruggingsperiode wordt een onderscheid gemaakt tussen banktegoeden, overige bezittingen en schulden. Banktegoeden worden minder zwaar belast dan overige bezittingen. Daarnaast gaat het tarief in box 3 van 32% (2023) naar 36% in 2024. Ook wordt het heffingsvrije vermogen in box 3 niet geïndexeerd per 1 januari 2024. Het heffingsvrije vermogen blijft daarmee 57.000 euro. Voor fiscale partners samen bedraagt het heffingsvrije vermogen € 114.000.
Aandelen in VvE en aandeel in vermogen derdengeldenrekening scharen onder banktegoeden in 2024
Het aandeel in het vermogen van een VvE en het aandeel in het vermogen op de derdengeldenrekening van een gerechtsdeurwaarder of een notaris is een vermogensrecht dat tijdens de overbruggingsperiode van box 3 in de categorie ‘overige bezittingen’ valt. Deze vermogensrechten worden echter onder de categorie banktegoeden geplaatst (dus lager belast), omdat dit vermogen meestal op een bankrekening staat en deze categorie daarom beter bij dit vermogensbestanddeel past.
Hypotheekrenteaftrek in 2024
Het maximale aftrektarief gaat naar 36,97%. De hypotheekrenteaftrek is de afgelopen jaren gedaald tot 37,05% in 2023. De beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. Sinds 1 januari 2014 wordt de maximale hypotheekrenteaftrek voor hogere inkomens ieder jaar met 0,5% afgebouwd. Vanaf 2020 is de afbouw versneld naar 3% per jaar.
Hillen-aftrek daalt naar 80,01% in 2024
De aftrekpost vanwege geen of geringe eigenwoningschuld (Hillen-aftrek) daalt met 3⅓ % per jaar. In 2024 daalt de Hillen-aftrek van 83,34% naar 80,01%. Huiseigenaren die momenteel onder deze regeling vallen, zullen elk jaar een iets hoger eigenwoningforfait betalen.
Verlaging van de eigen bijdrage in de huurtoeslag 2024
Om de stijging van armoede in het algemeen en armoede onder kinderen in het bijzonder te voorkomen wordt de eigen bijdrage van de huurtoeslag met ingang 2024 verlaagd met € 34,67 per maand. De huurtoeslag wordt hierdoor voor de meeste huurders per maand met € 34,67 (€ 416,04 per jaar) verlaagd. Vanaf 2025 wordt deze verlaging in stapjes weer iets teruggedraaid (tot € 31,79 in 2029).
Belastingplan 2024
Onderstaande onderdelen maken deel uit van het pakket Belastingplan 2024. De Tweede Kamer heeft het belastingplan behandeld. De Eerste Kamer moet hierover nog stemmen in december 2023.
Woz-beschikkingen
Het kabinet wil de financiële prikkel wegnemen om namens burgers en bedrijven bezwaarprocedures te starten tegen o.a. WOZ-beschikkingen. Veel ‘no-cure-no-pay’-gemachtigden halen hun omzet uit proceskostenvergoedingen en vergoedingen voor immateriële schade bij vertraging in juridische procedures. Zo hebben zij er dus belang bij om zoveel mogelijk procedures op te starten en zo lang mogelijk te procederen. Daarom stelt het kabinet voor dat uitbetalingen plaatsvinden aan de belanghebbende en niet aan de rechtsbijstandverlener en de vergoeding te verlagen voor a) professionele rechtsbijstand en b) als niet binnen een redelijke termijn uitspraak wordt gedaan. Hierdoor krijgen gemeenten, de Belastingdienst en de rechtspraak meer tijd voor de behandeling van andere bezwaar- en beroepszaken.
Aan derde verhuurd vastgoed onder de BOR en de DSR wordt standaard beleggingsvermogen
De bedrijfsopvolgingsregeling voor de schenk- en erfbelasting (BOR) en de doorschuifregeling in de inkomstenbelasting (DSR) hebben als doel om te voorkomen dat het voortbestaan van een (familie)bedrijf in gevaar komt op het moment dat het wordt overgedragen. Op dat moment moet er namelijk erf- en schenkbelasting en (mogelijk) inkomstenbelasting worden betaald. Het kabinet kiest ervoor om de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) en DSR te behouden, maar wel op een aantal punten beter aan te laten sluiten op het doel van de regeling. Voorgesteld wordt duidelijker af te bakenen wat tot het ondernemingsvermogen of beleggingsvermogen wordt gerekend door aan derden verhuurd onroerend goed standaard aan te merken als beleggingsvermogen. Onroerende zaken die niet worden verhuurd aan derden, maar worden gebruikt voor de eigen bedrijfsuitoefening, vallen niet onder de voorgestelde maatregel. Dat betekent dat – net als nu –voor de toepassing van de BOR en de DSR volgens de vermogensetiketteringsregels moet worden bepaald of deze tot het ondernemingsvermogen behoren.
Aanpak ontwijking btw & overdrachtsbelasting via vastgoedaandelentransacties op grond van samenloopvrijstelling
De samenloopvrijstelling wordt aangepast voor aandelentransacties. Bij de levering van nieuwe Nederlandse onroerende zaken is btw verschuldigd. Dergelijke transacties zijn daarbij vrijgesteld voor de overdrachtsbelasting op grond van samenloopvrijstelling. Het is echter ook mogelijk om op grond van de samenloopvrijstelling nieuwe onroerende zaken via een aandelentransactie in plaats van een directe levering van de onroerende zaak over te dragen waardoor er noch btw noch overdrachtsbelasting wordt geheven. Deze structuur is interessant als de btw een kostenpost vormt, zoals bij aankoop door verhuurders van woningen, (beleggers die verhuren aan) onderwijsinstellingen, pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en zorgaanbieders. Deze mogelijkheid wordt uitgesloten voor aandelentransacties.
De zogenoemde samenloopvrijstelling in de overdrachtsbelastingwetgeving wordt zo aangepast dat per 1 januari 2025 in ieder geval heffing van 4% overdrachtsbelasting plaatsvindt bij de verkrijging van nieuwe onroerende zaken of rechten waaraan deze zijn onderworpen via een (kwalificerend) aandelenbelang als de achterliggende nieuwe onroerende zaken op dat moment voor minder dan 90% worden gebruikt voor btw-belaste prestaties of zich dat binnen twee jaren na het moment van verkrijging voordoet. Eveneens bestaat er een uitgebreide overgangsregeling.
Afschrijvingsbeperking gebouwen in de inkomstenbelasting
Voor belastingplichtigen in de vennootschapsbelasting (Vpb) is de bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik sinds 1 januari 2019 de WOZ-waarde. Voorgesteld wordt een vergelijkbare afschrijvingsbeperking in de winstsfeer van de IB (inkomstenbelasting) in te voeren. In de IB gaat dan eveneens de WOZ-waarde als bodemwaarde voor gebouwen in eigen gebruik gelden. Na deze wijziging geldt voor alle gebouwen die als bedrijfsmiddel worden gebruikt een afschrijving tot maximaal de WOZ-waarde, ongeacht of het een gebouw in eigen gebruik of ter belegging is en ongeacht of het in een IB-onderneming (of in de resultaatsfeer) of een in onder de Vpb vallend lichaam (Vpb-plichtig lichaam) wordt gebruikt.
Fiscale beleggingsinstelling (fbi) niet direct beleggen in Nederlands vastgoed
De regeling voor de fiscale beleggingsinstelling (fbi) in de vennootschapsbelasting wordt aangepast. Er wordt een zogenoemde vastgoedmaatregel ingesteld, die
is aangepast ten opzichte van de op Prinsjesdag 2022 aangekondigde vastgoedmaatregel. Als gevolg van de vastgoedmaatregel is het vanaf 1 januari 2025 niet langer mogelijk voor een fbi (die subjectief belastingplichtig is voor de vennootschapsbelasting, maar waarbij de winst wordt belast tegen een tarief van 0%) om direct in Nederlands vastgoed te beleggen. Een dergelijk lichaam wordt regulier belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Wel mag een fbi nog indirect in Nederlands vastgoed beleggen, via (normaal belaste) vastgoeddochters.
Vennootschapsbelasting 2024 en de mkb-vrijstelling
In 2024 blijft het maximale vennootschapsbelastingtarief 25,8%. Eveneens blijft het (opstap) tarief van 19% voor fiscale winsten tot € 200.000 gehandhaafd. De mkb-winstvrijstelling wordt in 2024 van 14% (2023) naar 13,31% verlaagd. Door deze maatregel betalen ondernemers in de inkomstenbelasting zoals eenmanszaken, vof’s en zzp’ers in 2024 meer belasting.
Overige maatregelen
De Tweede Kamer kondigt nog diverse andere maatregelen aan om de woningbouw te stimuleren.
Betaalbaarheidsgrens verhoogd naar € 390.000 in 2024
Tot en met 2030 wil het kabinet 981.000 woningen realiseren, waarvan twee derde betaalbaar. Tot dit jaar gold de oude NHG-grens van € 355.000 als maatstaf voor wat als betaalbare koopwoning wordt aangeduid. Door de sterke stijging van de NHG-grens was deze vanaf 2023 losgekoppeld van de betaalbaarheidsgrens. Per 2024 wordt de huidige betaalbaarheidsgrens – in tegenstelling tot de afgelopen twee jaar – gelukkig wel geïndexeerd volgens de consumentenprijsindex (CPI). Dit betekent dat de betaalbaarheidsgrens per 1 januari 2024 wordt verhoogd naar € 390.000. NVM heeft hier flink voor gelobbyd omdat bouwprojecten door de huidige betaalbaarheidsgrens in veel gevallen niet rond te rekenen zijn.
Doorbouw garantiefonds: deze nog op te richten stichting moet voorkomen dat de bouw van woningen stilvalt door de niet verkochte woningen af te nemen. Dit gebeurt tegen een gereduceerde prijs. Ontwikkelaars betalen de stichting als ze van de afnamegarantie gebruik willen maken. De Tweede Kamer maakt 175 miljoen euro vrij om de doorbouwgarantie mogelijk te maken. Ontwikkelaars proberen de niet verkochte woningen tijdens de bouw alsnog te slijten. Lukt dat niet dan neemt de stichting ze dus over en gaan die ze verkopen. De opbrengst van de verkoop vloeit terug in het fonds. Eventuele winsten of verliezen komen ten goede of voor rekening van het Rijk, gemeenten en provincies. Dit fonds was een grote wens van onder meer NVM, NEPROM, WoningbouwersNL en Bouwend Nederland.
Tijdelijke verlaging btw-tarief: de Tweede Kamer heeft de regering gevraagd een onderzoek te starten naar een tijdelijke verlaging van het btw-tarief. Dit geldt voor de bouw van sociale en middelsociale huurwoningen, met een maximale kale huur tot € 1.175,72 per maand. Ook wordt er onderzoek gedaan naar de verlaging van het btw-tarief voor koopwoningen met een maximumbedrag van € 350.000.
Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen: om starters te helpen moet er een Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen komen. Dit fonds stelt 40 miljoen euro beschikbaar waardoor circa 2.000 starters geholpen moeten worden aan een koopwoning. De Tweede Kamer wil mogelijk hier zelfs nog meer geld voor vrij gaan maken. Het fonds wordt waarschijnlijk in de loop van 2024 beschikbaar gesteld.
Leennormen omhoog in 2024
Per 1 januari 2024 worden de leennormen voor hypothecair krediet op een aantal punten gewijzigd. Huishoudens krijgen meer leenruimte voor de koop van een energiezuinige woning én voor het verduurzamen van de eigen woning. Daarnaast wordt de impact van een studielening op de maximale leenruimte voor oud-studenten vanaf 2024 vastgesteld op basis van de actuele lasten van hun studielening en krijgen alleenstaanden meer leenruimte.
Zie voor meer informatie over de leennormen onderstaande link:
Huisvestingswet
De Eerste Kamer heeft op 12 december jl. ingestemd met aanpassingen in de Huisvestingswet 2014, die naar verwachting vanaf 1 januari 2024 van kracht zullen zijn. Deze wijzigingen geven gemeenten meer ruimte om specifieke doelgroepen, eigen inwoners en mensen met bepaalde beroepen te ondersteunen bij het vinden van een betaalbare huurwoning of nieuwbouw koopwoning.
Voorrang bij lokale binding en cruciale beroepen
De nieuwe Huisvestingswet 2014 geeft gemeenten ruimere bevoegdheden om bepaalde woningen in de gemeente toe te wijzen aan specifieke woningzoekenden. Zo mag een gemeente straks bij de helft van de beschikbare huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen tot de betaalbaarheidsgrens (in 2024: 390.000 euro) voorrang geven aan mensen met een economische, maatschappelijke of lokale binding met de gemeente. Daarnaast kunnen zij bepaalde beroepen, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten, aanmerken als cruciaal, waardoor die beter geholpen worden bij het vinden van een woning. Op dit moment komen sommige woningzoekenden er niet tussen op de woningmarkt, waardoor de leefbaarheid in gemeenten afneemt.
Met de nieuwe Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten bij nieuwbouwprojecten voorrang geven als er meerdere gegadigden zijn. Bijvoorbeeld aan kopers met een binding met de gemeente en mensen met een voor die gemeente cruciaal beroep. Dat betekent dat kopers van een nieuwbouwwoning in sommige gemeenten een huisvestingsvergunning moeten aanvragen voor woningen met een verkoopprijs tot de betaalbaarheidsgrens (in 2024: 390.000 euro).
Het doel van de Huisvestingswet, die in 2014 van kracht ging, is het zorgen voor een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimten, zodat iedereen de mogelijkheid krijgt op het vinden van een betaalbare woning. Gemeenten bepalen zelf of zij gebruik maken van de nieuwe mogelijkheden.
Bron: NVM Juridische Dienst
